עובדיה מוסרי ואח' נ' שהרבני ז"ל ואח'

החלטה

הרקע

המבקשת 1 הנה בעלת חלק מזכויות במגרש בחולון. המבקשת 2 אינה בעלת זכויות במגרש, אולם חתמה עם המבקשת 1 על הסכם קומבינציה מותנה ביחס למגרש. המשיבים 1 הנם חלק מבעלי המגרש, אשר התקשרו בהסכם קומבינציה מותנה לגבי המגרש עם חברת נאות מזרחי בע"מ והמיוצגים כולם על ידי עו"ד טל קנת. המשיבים 2 הנם שאר בעלי הקרקע, אשר חלקם התקשרו עם נאות המזרחי בהסכמי קומבינציה מותנים כאמור ואשר חלקם מיוצגים על ידי עורכי דין אחרים וחלקם מייצגים עצמם ומכל מקום, המשיבים 2 לא הגישו תגובה לבקשת המבקשות נשוא החלטתי זו. המשיב 3 הנו כונס הנכסים שמונה על ידי בתיק זה לביצוע פירוק השיתוף במגרש.

הרקע להגשת הבקשה - בעלי המגרש לא הצליחו להגיע להסכם קומבינציה עם קבלן פלוני ולא הסכימו על דרך אחרת לניצול המגרש. בעקבות כך, הגישו התובע (עובדיה מוסרי) וחברת נאות מזרחי, במסגרת התיק דנא, את תביעת פירוק השיתוף, למכירת המגרש למרבה במחיר. חברת נאות המזרחי נמחקה מהתביעה בשל העובדה שאינה בעלת זכויות במגרש. לאחר שהליכי מו"מ בין בעלי הזכויות לא צלחו ולאחר שלא מצאתי כל הגנה מפני פירוק השיתוף בטענות מי מהנתבעים, הוריתי בהחלטתי מיום 11.11.12 על פירוק השיתוף במגרש על ידי מכירתו למרבה במחיר ומיניתי ככונס נכסים לצורך כך את המשיב 3.

המשיב 3 דאג לקבלת חוות דעת שמאית לגבי שווי המגרש. לפי חוות הדעת, שניתנה בחודש ינואר 2013, שווי הקרקע ליח' דיור בממוצע עומד על 450,000 ₪ נכון ליום הקובע, 3.1.13. ביום 20.1.13 לערך, הכונס פרסם מודעה שמזמינה קבלת הצעות לרכישת המגרש עד יום 3.2.13. ההצעה היחידה שניתנה הייתה של חברת נאות המזרחי בסכום השווה לחוות הדעת השמאית.

תמצית טענות הצדדים

ביום 4.2.13 פנו המבקשות בבקשה דנא ועתרו לכך שבית המשפט יורה כי כל הצעה שתינתן לרכישת המגרש, תתייחס לרכישת המגרש כולו ולא לחלקו בלבד וללא אפשרות לשינוי סוג עסקת המכר וכן להורות על תיקון מודעת המכר שפרסם הכונס ביחס למכירת המגרש באופן שהליך המכר יהיה כפוף לדיני המכרזים.

המבקשות מלינות על כך שחברת נאות המזרחי שהייתה מציעה יחידה, תרכוש כעת למעשה רק חלק מהמגרש, שכן היא קשורה עם חלק ניכר מבעלי הזכויות בהסכמי קומבינציה מותנים. המבקשות טוענות כי מכירת המגרש לנאות מזרחי, באופן שיתאפשר לה לרכוש רק את זכויות המבקשות במגרש (ואולי זכויות של מספר מועט נוסף של בעלי זכויות שלא נקשרו עם נאות המזרחי בהסכם) ואילו לגבי שאר הזכויות במגרש, המוחזקות על ידי מי שהתקשר עמה בהסכמי קומבינציה מותנים כאמור, תוכל היא לבצע עסקת מכר מסוג קומבינציה, נוגדת את הדין, את החלטת בית המשפט בדבר אופן הפירוק וכן את הצהרות התובע עצמו ביחס לאופן פירוק השיתוף.

המבקשות מסתמכות בעיקר על פסק דין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בע"א (ת"א) 3860/07 בעלי זכויות בגוש 6884 חלקה 10 נ' שאול ויסמן ואח' – פורסם בנבו). כמו כן, לטענת המבקשות, על הליך המכר להיות כפוף לדיני המכרזים וההצעה הגבוהה ביותר צריכה לזכות במגרש ללא סייג. לפיכך, יש לתקן את המודעה שפרסם הכונס בהתאם.

המשיבים 1 טוענים בתגובתם כי יש לדחות את הבקשה ממספר טעמים. ראשית, נטען כי המבקשת 2 פעלה לאחרונה באופן זהה לחלוטין לפועלה של נאות המזרחי, עת רכשה בעסקת מכר במזומן רק חלק מהזכויות במגרש אחר ובשאר הזכויות ביצעה עסקת קומבינציה. שנית, נטען כי גם במגרש הנוכחי תכננו המבקשות לעשות בדיוק את מה שמבוקש לעשות כעת על ידי נאות המזרחי ובעלי הזכויות שקשרו עמה הסכם קומבינציה מותנה, אלא שהמבקשת 2 לא מצאה לנכון ולו להציע הצעה לרכישת המגרש ונאות המזרחי נותרה והנה מציעה יחידה. שלישית נטען כי המגרש הוצע למכירה בשלמותו והעובדה שנאות המזרחי קשורה בהסכמי קומבינציה מותנים עם חלק מבעלי הזכויות וכי אם זכייתה במגרש תאושר, תבצע עמם הסכם מכר מסוג קומבינציה, אינה משנה עובדה זו ומכל מקום דרך זו של רכישת המגרש הנה מקובלת והנה כדין. רביעית נטען כי הצעת נאות המזרחי הנה שוות ערך לחוות הדעת שמאית, כך שממילא לא נגרם נזק למבקשות. כונס הנכסים בתגובתו לבקשה טוען כי יש לדחות את הבקשה שכן אין כל פגם בהליך שנערך. לדעת המשיבים 1 ו-3, על בית המשפט לאשר את המכר לנאות המזרחי.

דיון

לאחר עיון בטענות הצדדים, נדחה דעתי כי דין הבקשה להידחות. בראש ובראשונה ולעניין הטענה העקרונית של המבקשות, איני מוצא בה משש. נראה כי המבקשות מערבות בשוגג בין מצב שבו פירוק השיתוף המבוקש הנו לרכישת חלק מהזכויות במגרש בלבד השייכות לבעלי זכויות מסוימים בלבד, באופן שלא מתאפשר לכל מציע אחר מן החוץ לרכוש את המגרש בשלמותו, אלא רק חלק מהזכויות במגרש, וגם לא מאפשר רכישת זכויות של בעלי זכויות אחרים במגרש, תוך שהמציע יאלץ למצוא את עצמו מיד עם רכישת המגרש כשותף של אחרים, מצב שאכן פוגע בבעלי הזכויות שרק חלקם במגרש אמור להימכר, שכן רבים יירתעו מרכישת חלק ממגרש כאמור, בשל קיומם של השותפים (כפי שנקבע בפרשת ויסמן הנ"ל בסעיף 13 לפסק הדין בעמ' 9 למטה) ולבין המצב הנוכחי, שבו אופן פירוק השיתוף שהורה עליו בית המשפט ואשר גם בוצע בפועל על ידי הכונס, איפשר רכישה של כל המגרש על ידי כל גורם שהוא, אשר לו היה מציע את ההצעה הטובה ביותר, היה מקבל את המגרש כולו לרשותו ללא שותפים כלשהם.

העובדה שחלק מבעלי המגרש התקשרו מראש בהסכמי קומבינציה מותנים עם קבלן שמתכוון להציע הצעה לרכישת המגרש כולו, אולם מטבע הדברים ביחס לחלק המגרש יבצע עסקת מכר מסוג קומבינציה, אינה גורעת כהוא זה מהעובדה שעקרונית, המגרש גולו הוצע למכירה לכולי עלמא. איני מוצא כל פגם בכך שרוכש הזכויות במגרש, ירכוש במזומן את חלקם של אלה שלא מעוניינים בעסקת הקומבינציה ואילו ביחס ליתר בעלי הזכויות, תבוצע עמם עסקת קומבינציה.

בפסק הדין שניתן פרשת ויסמן נקבע כי כל שותף רשאי להציע הצעה לרכישת המגרש (עמ 9 סעיף 12 לפסק הדין). מה ההבדל, אם כן, בין המצב הנ"ל ולבין המצב במקרה שלפנינו? לעניות דעתי התשובה הנה כי מדובר מבחינה מהותית במצב זהה לחלוטין. ברור הדבר כי במקום הצעתה של נאות המזרחי, יכלו אותם בעלי הזכויות שקשורים עמה בהסכמי קומבינציה מותנים, להיות הם, אלה שמציעים את ההצעה לרכוש את המגרש (כשהמימון לכך בא ממנה). ברור כי לו כך נעשה, היו בעלי זכויות אלה משלמים אך ורק עבור רכישת אותם החלקים שלא נמצאים בבעלותם ועם השלמת הרכישה, היו יכולים לבצע את עסקת הקומבינציה עם חברת נאות המזרחי. האם גם אז יכלו המבקשות לבוא בטרוניה על אופן פירוק השיתוף? נדמה שלא. באותה מידה הן אינן יכולות לבוא בטרוניה כעת.

זאת ועוד: משניתנה אפשרות לכל מציע מן החוץ לרכוש את המגרש כולו ולמעשה לדחוק את רגליה של נאות המזרחי מהמגרש ולמנוע ממנה לבצע את עסקת הקומבינציה לפי ההסכמים המותנים שקשרה זו, ומשהמכר כפוף לחוות דעת שמאית, זכויות אותם בעלי הזכויות שהחליטה משיקוליהם שלא להתקשר עם נאות המזרחי, מוגנות באופן סביר וראוי. המכר בתנאים שכאלה הנו חופשי, פתוח לכל, כשכוחות השוק אמורים להוביל לקבלת ההצעה הטובה ביותר.

איני מוצא, אפוא, ממש בטענות המבקשות שלפיהן אופן המכירה העומד על הפרק כעת נוגד את החלטת הפירוק או את הדין. גם אין כל ניגוד בין צורת הרכישה העומדת על הפרק ולבין הצהרות המשיבים 1. עיינתי בתשובת המבקשות לתגובה ובציטוטים שהובאו שם ולא מצאתי כל סתירה בין טענות המשיבים 1 לפני החלטתי לפירוק השיתוף ולבין טענותיהם כעת. ההתנגדות בזמנו הייתה למינוי כונס שינסה להביא את כל בעלי הזכויות להסדר ויבצע בנייה משותפת. דרך זו אינה אפשרית שכן היא מנציחה את המחלוקות ואת השיתוף וממילא הייתה מובילה למבוי סתום. פירוק השיתוף כפי שנעשה כעת, סולל את הדרך לניצול יעיל של המגרש, בין על ידי מכירת כולו לצד ג' חיצוני ובין על ידי מכירתו למי שהגיע מראש להסכמה עם חלק מבעלי הזכויות לביצוע עסקת קומבינציה. כעיקרון, האפשרות של מבוי סתום או של קיפוח המיעוט במקרה כזה לא קיימת, שכן מי שלא קשור בהסכם מחייב עם המציע יקבל מחיר ריאלי במזומן עבור חלקו בקרקע.

אם בהשתק שיפוטי עסקינן, נראה כי מכשול זה עומד דווקא לפתחן של המבקשות עצמן, אשר לפי טענת המשיבים 1 פעלו (המבקשת 2 בלבד) בצורה זהה לגבי מגרש אחר. כיצד אם כן מעלה המבקשת 2 בהליך הנוכחי התנגדות למהלך זהה שהיא עצמה נקטה?! לא ברור ולא ניתנה כל התייחסות בתשובת המבקשות לטענה זו, כך שהיא לא נסתרה.

בשולי הדברים, יש ממש גם בטענה שלפיה למבקשת 2 אין כל מעמד במסגרת הבקשה שהוגשה וזאת משאינה בעלת קרקע, לא הגישה הצעה לרכישת המגרש ולפי הטענה, ההסכם המותנה שלה עם המבקשת 1 כבר פג. גם טענה זו לא זכתה להתייחסות על ידי המבקשות בתשובתן ולא נסתרה.

גם שאר טענות המבקשות לרבות כלפי התנהלות הכונס והטענה אודות נוסח המודעה דינן להידחות. אין כל חובה ואין מקום להחיל את דיני המכרזים שחלים במשפט הציבורי על מכר של זכויות פרטיות. גם אין כל פגם בכך שנרשם שהכונס לא מתחייב לקבל את ההצעה הגבוהה ביותר. המבחן האמיתי והנכון הנו ההצעה הטובה ביותר מבחינה כלכלית, כאשר לעניין זה קיימים מספר פרמטרים רלוונטיים, כגון תנאי תשלום, צורת המימון וולא רק גובה ההצעה.

לבסוף, נדמה כי בקשת המבקשות גם לוקה בשיהוי ובכל מקרה, מוצא אני טעם נפגם בעיתוי של הגשתה, רק לאחר תם המועד למתן ההצעות.